这一次,我还是不建议你提前还“房贷”

栏目:百科 来源:Yes娱乐 时间:2019-11-01

这一次,我还是不建议你提前还“房贷”,看完分析踏实了

01借债意识

当买房贷款成为一种普遍现象时,大伙始终在纠结一件事“房贷利息这么高,手上有闲钱了是不是应该提前还贷?”。

关于这个问题,我曾多次对他们讲,进行过系统的分析并告知了结果和最终选择。不少人总会找出各种理由来反驳,比如说“二三十年还贷利息差不多等于本金,最好的光阴都在为银行打工”、“债务就像一座大山,压得自己喘不过气来,无债一身轻的感觉真好”。

本文试着通过平实的案例和真切的数据,把大家从传统思维中解放出来,让我们切实感受到从银行贷款是一件利己的事。

银行的钱从哪里来?来自所有的人,无论是有钱人,还是没多少钱的人(但人数众多),然后放贷给谁?不是穷人,而是有很多资产的富人。这就形成一种现象,穷人有一分钱就在银行存一分钱,而富人是能在银行能贷多少就贷多少。

富人利用银行的钱如滚雪球式的越赚越多,特别是在这些年房价轮番上涨过程中,富人们通过向银行贷款买房,资产不知道翻了多少倍。企业主也是如此,他们利用银行贷的钱低价购买了大量房产,形成了固定资产,随便处理一些房产就可以让企业扭亏为盈。

造成这一结果的原因,那就是债务意识问题。富人或企业主,只要银行愿意贷给他们,当然也会想尽办法,他们就尽量贷,即使还不上,最终亏损的不一定是自己的钱。而穷人呢,担心欠银行的钱,若还不上,会造成被动的局面,会造成自己好不容易积累的财富一无所有。

这就是债务意识问题,富人越来越大胆借款,而穷人越来越担心朝不保夕而不断存钱。世间始终存在这样一种定律,赚钱的都是少数人,而大多数人是被人赚钱,所以,当富人握着大量增值的房产,说不定已经涨了十倍、二十倍,然后再卖给穷人,彼时,富人已经完成了财富积累。

曾有一位学者说了一句既现实,又很有哲理的话。在中国,一个普通人一辈子能够从银行获得的最大的资金就是“房贷”!这句话对吗?细细想想,除了房贷,你能轻易的从银行贷到款吗?各种抵押物、各种担保以及各种手续。总之,很难!

这一次,我还是不建议你提前还“房贷”

02珍惜首贷资格

现在的房贷利率看似已经很高了,至少相比前些年高出不少,这是不可否认的事实。但细心的人会发现一个两个问题:一是如果把这时间拉长到30年,目前的房贷利率水平在中国利率史上是处于相对低位的;二是房贷利率是我们能够在银行贷出的大额资金里最低的金融产品。

现在银行的基准利率是4.9,很多地方首套房贷利率就是这个水平,大城市可能有5-10%的上浮,即使如此也只有5.145-5.39,但你知道个人在银行的其他贷款利率是多少吗?低于6个点基本是没有银行愿意贷给你的。你知道卖给你房子的开发商融资利率是多少吗?8个点都算少的,10个点,甚至更多。

记得在08年时,很多银行开出了商品房商贷7折利率优惠政策,这是什么概念?基本就是公积金贷款利率,即使如此低,还是有不少人觉得买房按揭贷款是在为银行打工,不敢买房,也不敢贷款。

即使到了今天,还是有不少有意识的人会抓住首套房的贷款资格,通过合法途径变为首套房资格,首先是用足公积金贷款额度,这个一定要用,有的城市还可以在首套房公积金贷款还完后,再买第二套房还可以用,别舍不得用哈,现在3.25的公积金贷款利率简直就是福利,你就是存个什么安全的货币基金也不止这个利率。即使你有能力全款买房,也要用这个公积金贷款。然后就是用好首套房资格,因为很多城市首套房利率还是比较低,而二套房贷利率已超过6个点。

这一次,我还是不建议你提前还“房贷”

03还贷方式选择

目前普遍存在的房贷还款方式主要就两种:等额本息和等额本金。选择哪种还款方式本身没有对错,主要是根据你的家庭经济状况来决定。

以100W商贷30年期上浮5%为例,等额本息利率总额为96.46W,每月月供均为5457元,一直还30年。而等额本金利息总额首月还款7065元,以后每月以12元递减,前期还款压力大,后期还款压力逐步减小。

在实际选择过程中,银行为什么更多时候会给我们等额本息还款协议签呢?原因就在于借款人都希望月供额看起来相对较小,压力不大,这也是银行出于招揽更多生意方面考虑。

不过,在等额本息还款方式中,你会发现一个问题,在开始还贷的时候,每次月还款额里本金占比1/3不到,大部分还款都是利息,这简直就是在给银行打工啊。因此很多人盘算着,只要有点积蓄就一笔一笔提前还款,早日逃出被银行盘剥。希望通过提前还款,减少利息总额支出。

这个想法显然有所误解。你提前还款既改变不了房贷本息构成,也不能减少利息支出,仅仅是缩短了还款周期而已,实质上你并没有占到任何节省利息的便宜。

事实上,你一直这样还下去会吃亏吗?非也!仍然以100W商贷为例,按照基准4.9%利率来算,你每月还款金额是5300,其中本金1200,利息4100,1年就是4.9W左右。那么你借款100W,利息按4.9%算,1年本身就要还利息4.9W。这种还贷结构数据是不是很奇妙。因此,你应该做的就是,这么低的利息贷款能贷多少贷多少,能贷多久贷多久!当然,如果再辅以下面的论证,你的选择都是值得的。

这一次,我还是不建议你提前还“房贷”

04时间的奥秘

谈时间,一定要放在实际的环境中。首先你要承认3个事实:一是经济是发展的,收入是增加的;二是货币是越发越多,钱越来越不值钱;三是房贷占你收入的比重会越来越少。

有了这个前提,以过去5年南京的房价变化为例。在2013年时,南京商品房均价不到1.4W,而到2019年,这个数字变为接近3W,足足翻了一倍,即100%。有人说,这是这段时间涨的不正常,那么,我们把这个幅度调正常一些,未来5年只涨30%如何?那么均价可达到4W,那么100平米房子就是就涨了100W,又假设我们只贷款100W,按照前面算的利息总额就是91W,这可是贷的30年啊,也就是说你现在买房,5年后,你的房产增值部分就足可以抵消所有利息。当然,我不是鼓吹大家买房。

此外,由于经济是发展的,货币是越来越多,所以,你的账面收入肯定是递增的,难不见10年前南京最低工资不足千元,到2019年已经越过两千元大关。相信10年间,你的收入肯定也不止增加一倍,你原来每月还2000元的房贷,占工资50%,现在可能只占25%,当然,这是保守估计。

最后说的就是货币,我们常看M2增速,在2016年之前,我们的货币增速都在11%以上,到2017年开始下降到两位数增速以下,随着经济增速放缓,货币增速降低是一定的,但我们的经济还是要保持中高速发展,才能摆脱中等收入陷阱,所以与之匹配的货币增速降在这样一个适当区间后,会保持一个稳定增速,未来5年,即使比现在8%左右增速下降1个点,那么我们的货币贬值幅度显然仍然高于所有的房贷利率。处在这样一个时代,你还会提前还房贷吗?至少我不会。

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